Hiện không có định nghĩa cụ thể về chung cư mini vì tên gọi chung cư mini mới phổ biến mấy năm gần đây.
Khái niệm chung cư mini lần đầu tiên được nhắc đến tại phụ lục A, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD về phân loại, phân cấp công trình xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành kèm thông tư 12 ngày 28-12-2012.
Theo đó chung cư mini là một trong năm loại nhà thuộc nhóm nhà chung cư (chung cư cao tầng, chung cư nhiều tầng, chung cư thấp tầng, chung cư mini và chung cư hỗn hợp).
Trước đó, khoản 3 điều 43 nghị định 71/2010 của Chính phủ quy định: "Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 của Luật Nhà ở".
Đáng chú ý khoản 5 điều này cũng quy định hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; hộ gia đình, cá nhân chỉ được bán, cho thuê các căn hộ này sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ đó.
Khi bán căn hộ thì hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung.
Quy định này được UBND TP Hà Nội vận dụng đưa vào quy định về cấp giấy chứng nhận nhà đất tại quyết định 24/2014 ngày 20-6-2014.
Điều 22 quy định: "Nhà chung cư mini là nhà ở hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 Luật Nhà ở)".
Tuy nhiên, khi Luật Nhà ở năm 2014 được ban hành thì khái niệm chung cư mini không được nhắc đến nữa trong các văn bản quy phạm pháp luật do Bộ Xây dựng và Chính phủ ban hành. Sau đó, QCVN 03:2012/BXD và thông tư 12 cũng bị Bộ Xây dựng bãi bỏ và thay thế bằng thông tư 05 năm 2022.
Điều 46 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở riêng lẻ lại nêu: "Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó".
Chính nội dung quy định này khiến nhiều người dân đến nay vẫn gọi những khu nhà ở nhiều tầng, có nhiều căn hộ khép kín theo kiểu chung cư là những chung cư mini, thực tế tên gọi chung cư mini để gọi những tòa nhà trọ cao cấp nhiều hơn.
Khả năng trong thời gian sắp tới định nghĩa chung cư mini sẽ được quy định cụ thể hơn kèm theo các quy định chặt chẽ. Nixcons sẽ phân tích yêu cầu PCCC qua các văn bản pháp luật hiện hành
Căn cứ nghị định số 136/2020/NĐ-CP của Chính phủ
PHỤ LỤC I: DANH MỤC CƠ SỞ THUỘC DIỆN QUẢN LÝ VỀ PHÒNG
CHÁY VÀ CHỮA CHÁY
· Nhà chung cư; nhà tập thể, nhà ở ký túc xá; nhà hỗn hợp.
· Khách sạn, nhà khách, nhà nghỉ; nhà trọ, cơ sở lưu trú khác
được thành lập theo Luật Du Lịch.
· Nhà để ở kết hợp sản xuất, kinh doanh hàng hóa, chất dễ cháy,
hàng hóa đựng trong bao bì cháy được của hộ gia đình./.
PHỤ LỤC II: DANH MỤC CƠ SỞ CÓ NGUY HIỂM VỀ CHÁY, NỔ
· Nhà chung cư, nhà tập thể, nhà ở ký túc xá cao từ 7 tầng trở
lên hoặc có tổng khối tích từ 10.000m3 trở lên; nhà hỗn hợp cao từ 5 tầng trở
lên hoặc có tổng khối tích từ 5.000 m3 trở lên.
· Khách sạn, nhà khách, nhà nghỉ, nhà trọ, cơ sở lưu trú khác
được thành lập theo Luật Du Lịch cao từ 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích
của các khối nhà phục vụ lưu trú từ 10.000 m3 trở lên.
PHỤ LỤC III: DANH MỤC CƠ SỞ
DO CƠ QUAN CÔNG AN QUẢN LÝ
· Nhà chung cư cao từ 5 tầng trở lên hoặc có khối tích từ 5.000
m3 trở lên; nhà tập thể, nhà ở ký túc xá cao từ 5 tầng trở lên hoặc có khối tích
từ 2.500 m3 trở lên; nhà hỗn hợp cao từ 5 tầng trở lên hoặc có khối tích từ
1.500 m3 trở lên.
· Khách sạn, nhà khách, nhà nghỉ cao từ 5 tầng trở lên hoặc có
khối tích từ 1.500 m3 trở lên; nhà trọ, cơ sở lưu trú khác được thành lập theo
Luật Du Lịch cao từ 3 tầng trở lên hoặc có khối tích từ 1.000 m3 trở lên.
· Nhà để ở kết hợp sản xuất, kinh doanh hàng hóa, chất dễ cháy,
hàng hóa đựng trong bao bì cháy được của hộ gia đình có tổng diện tích sản
xuất, kinh doanh từ 300 m2 trở lên./.
PHỤ LỤC IV: DANH MỤC CƠ SỞ DO
ỦY BAN NHÂN DÂN CẤP XÃ QUẢN LÝ
· Nhà chung cư cao dưới 5 tầng và có khối tích dưới 5.000 m3;
nhà tập thể, nhà ở ký túc xá cao dưới 5 tầng và có tổng khối tích dưới 2.500
m3; nhà hỗn hợp cao dưới 5 tầng và có tổng khối tích dưới 1.500 m3.
· Khách sạn, nhà khách, nhà nghỉ cao dưới 5 tầng và có tổng
khối tích dưới 1.500 m3; nhà trọ, cơ sở lưu trú khác được thành lập theo Luật
Du Lịch cao dưới 3 tầng và có tổng khối tích dưới 1.000 m3.
· Cửa hàng kinh doanh chất lỏng dễ cháy, cửa hàng kinh doanh
khí đốt có tổng lượng khí tồn chứa dưới 150 kg.
· Nhà để ở kết hợp sản xuất, kinh doanh hàng hóa, chất dễ cháy,
hàng hóa đựng trong bao bì cháy được của hộ gia đình có tổng diện tích sản
xuất, kinh doanh dưới 300 m2./.
PHỤ LỤC V: DANH MỤC DỰ ÁN,
CÔNG TRÌNH THUỘC DIỆN THẨM DUYỆT THIẾT KẾ VỀ PHÒNG CHÁY VÀ CHỮA CHÁY
· Nhà chung cư, nhà tập thể, nhà ở ký túc xá cao 7 tầng trở lên
hoặc có tổng khối tích từ 5.000 m3 trở lên; nhà hỗn hợp cao từ 7 tầng trở lên
hoặc có tổng khối tích từ 5.000 m3 trở lên.
· Khách sạn, nhà khách, nhà nghỉ, nhà trọ, cơ sở lưu trú khác được thành lập theo Luật Du Lịch cao từ 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 5.000 m3 trở lên.
"Như vậy, theo quy định này là chung cư mini hay là nhà trọ dù cao trên 7 tầng hay dưới 7 tầng thì đều phải đảm bảo các điều kiện an toàn về PCCC. Thực tế rất ít tòa chung cư mini, nhà trọ hiện có phần lớn tập trung ở các khu trung tâm thành phố có thể đáp ứng được đầy đủ các quy định PCCC theo nghị định này, hy vọng nhà nước sớm có quy định riêng, chi tiết phù hợp hơn với loại hình nhà được gọi là chung cư mini này tùy theo quy mô vị trí"
1. Cơ sở thuộc danh mục quy định tại Phụ Lục III ban hành kèm theo Nghị định này phải bảo đảm các điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy sau đây: a) Có Nội Quy, Biển Cấm, Biển Báo, Sơ Đồ Hoặc Biển Chỉ Dẫn Về Phòng Cháy Và Chữa Cháy, Thoát Nạn Phù Hợp Với Quy Chuẩn, Tiêu Chuẩn Về Phòng Cháy Và Chữa Cháy Hoặc Theo Quy Định Của Bộ Công An;
b) Có lực lượng phòng cháy và chữa cháy cơ sở, chuyên ngành tương ứng với loại hình cơ sở, được huấn luyện nghiệp vụ phòng cháy và chữa cháy và tổ chức sẵn sàng chữa cháy đáp ứng yêu cầu chữa cháy tại chỗ theo quy định, trừ trường hợp quy định tại Điểm G Khoản 3 Điều 31 Nghị Định Này;
c) Có phương án chữa cháy được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
d) Hệ thống điện, chống sét, chống tĩnh điện, thiết bị sử dụng điện, sinh lửa, sinh nhiệt, việc sử dụng nguồn lửa, nguồn nhiệt phải bảo đảm an toàn về phòng cháy và chữa cháy phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn về phòng cháy và chữa cháy hoặc theo quy định của Bộ Công an;
đ) Có Hệ Thống Giao Thông, Cấp Nước, Thông Tin Liên Lạc Phục Vụ Chữa Cháy, Hệ Thống Quản Lý Cơ Sở Dữ Liệu Về Phòng Cháy, Chữa Cháy Và Truyền Tin Báo Sự Cố, Hệ Thống Báo Cháy, Chữa Cháy, Ngăn Cháy, Ngăn Khói, Thoát Nạn, Phương Tiện Phòng Cháy Và Chữa Cháy Khác, Phương Tiện Cứu Người Bảo Đảm Về Số Lượng, Chất Lượng Phù Hợp Với Quy Chuẩn, Tiêu Chuẩn Về Phòng Cháy Và Chữa Cháy Hoặc Theo Quy Định Của Bộ Công An;
e) Có Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế và văn bản thẩm duyệt thiết kế (nếu có) và văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy của cơ quan Cảnh sát phòng cháy và chữa cháy đối với dự án, công trình thuộc danh mục quy định tại Phụ Lục V ban hành kèm theo Nghị định này, trừ các cơ sở quốc phòng hoạt động phục vụ mục đích quân sự và phương tiện giao thông cơ giới có yêu cầu đặc biệt về bảo đảm an toàn phòng cháy và chữa cháy được các cơ sở quốc phòng chế tạo hoặc hoán cải chuyên dùng cho hoạt động quân sự.
2. Cơ Sở Thuộc Danh Mục Quy Định Tại Phụ Lục IV Ban Hành Kèm Theo Nghị Định Này Phải Bảo Đảm Các Điều Kiện An Toàn Về Phòng Cháy Và Chữa Cháy Sau Đây:
a) Các điều kiện quy định tại các điểm a, c và điểm d khoản 1 Điều này; trường hợp cơ sở thuộc danh mục quy định tại Phụ Lục V Nghị định này phải có Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế và văn bản thẩm duyệt thiết kế (nếu có) và văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy;
b) Có hệ thống giao thông, cấp nước, thông tin liên lạc phục vụ chữa cháy, hệ thống báo cháy, chữa cháy, ngăn cháy, ngăn khói, thoát nạn, phương tiện phòng cháy và chữa cháy khác, phương tiện cứu người bảo đảm về số lượng, chất lượng phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy và chữa cháy hoặc theo quy định của Bộ Công an;
c) Có quy định và phân công chức trách, nhiệm vụ phòng cháy và chữa cháy. Người làm nhiệm vụ phòng cháy và chữa cháy phải được huấn luyện, bồi dưỡng nghiệp vụ phòng cháy và chữa cháy theo quy định tại Điều 33 Nghị Định Này.
3. Cơ Quan, Tổ Chức Hoạt Động Trong Phạm Vi Một Cơ Sở Đã Bảo Đảm Điều Kiện An Toàn Về Phòng Cháy Và Chữa Cháy Quy Định Tại Khoản 1, Khoản 2 Điều Này, Trong Phạm Vi Quản Lý Của Mình Phải Thực Hiện Các Nội Dung Sau Đây:
a) Bảo đảm điều kiện quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;
b) Sử dụng thiết bị điện, sinh lửa, sinh nhiệt, nguồn lửa, nguồn nhiệt phải bảo đảm an toàn phòng cháy và chữa cháy;
c) Cử người tham gia đội phòng cháy và chữa cháy cơ sở;
d) Phối hợp với người đứng đầu cơ sở thực hiện, duy trì điều kiện an toàn phòng cháy và chữa cháy trong phạm vi quản lý của mình.
4. Điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy quy định tại các khoản 1, 2 và khoản 3 Điều này phải được người đứng đầu cơ quan, tổ chức, cơ sở tổ chức thực hiện trước khi đưa vào hoạt động và được duy trì trong suốt quá trình hoạt động.
Trường hợp trong cơ sở có nhiều cơ quan, tổ chức cùng hoạt động, người đứng đầu cơ sở chịu trách nhiệm quản lý và duy trì điều kiện an toàn phòng cháy và chữa cháy chung của cơ sở.
5. Hồ Sơ Quản Lý, Theo Dõi Hoạt Động Phòng Cháy Và Chữa Cháy Của Cơ Sở Thuộc Danh Mục Quy Định Tại Phụ lục III, Phụ Lục IV ban hành kèm theo Nghị định này do người đứng đầu cơ sở lập và lưu giữ. Thành phần hồ sơ thực hiện theo quy định của Bộ Công an.
Điều 6. Điều Kiện An Toàn Về Phòng Cháy Và Chữa Cháy Đối Với Khu Dân Cư
1. Khu Dân Cư Là Nơi Sinh Sống Của Cá Nhân, Hộ Gia Đình Được Bố Trí Trên Phạm Vi Thôn, Làng, Ấp, Bản, Buôn, Phum, Sóc, Tổ Dân Phố Và Đơn Vị Dân Cư Tương Đương (Gọi Chung Là Thôn). Một Thôn Được Xác Định Là Một Khu Dân Cư Thuộc Diện Quản Lý Về Phòng Cháy Và Chữa Cháy.
2. Khu dân cư phải bảo đảm các điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy sau đây:
a) Có nội quy về phòng cháy và chữa cháy, về sử dụng điện, sử dụng lửa và các chất dễ cháy, nổ phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật về phòng cháy và chữa cháy hoặc theo quy định của Bộ Công an;
b) Có hệ thống giao thông, nguồn nước phục vụ chữa cháy, giải pháp chống cháy lan, phương tiện phòng cháy và chữa cháy bảo đảm số lượng và chất lượng phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật về phòng cháy và chữa cháy hoặc theo quy định của Bộ Công an;
c) Có phương án chữa cháy được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
d) Có lực lượng dân phòng được huấn luyện nghiệp vụ phòng cháy và chữa cháy và tổ chức sẵn sàng chữa cháy đáp ứng yêu cầu chữa cháy tại chỗ.
3. Điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy quy định tại khoản 2 Điều này phải được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức thực hiện và duy trì trong suốt quá trình hoạt động.
Điều 7. Điều Kiện An Toàn Về Phòng Cháy Và Chữa Cháy Đối Với Hộ Gia Đình
1. Hộ gia đình phải bảo đảm các điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy theo quy định tại Khoản 1 Điều 17 Luật Phòng Cháy Và Chữa Cháy.
2. Hộ gia đình sinh sống kết hợp với sản xuất, kinh doanh phải bảo đảm các điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy sau đây:
a) Điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều này;
b) Có nội quy về phòng cháy và chữa cháy, về sử dụng điện, sử dụng lửa và các chất dễ cháy, nổ phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật về phòng cháy và chữa cháy hoặc theo quy định của Bộ Công an;
c) Có giải pháp thoát nạn, ngăn cháy lan, ngăn khói giữa khu vực sinh sống với khu vực sản xuất, kinh doanh.
3. Điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này phải được chủ hộ gia đình tổ chức thực hiện và duy trì trong suốt quá trình hoạt động.
4. Hộ gia đình quy định tại khoản 2 Điều này đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp phải bảo đảm điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy tương ứng với loại hình cơ sở theo quy định tại Điều 5 Nghị Định Này.
MẪU MẶT BẰNG CÁC TÒA CHUNG CƯ MINI, NHÀ TRỌ NIXCONS LÀM ĐẢM BẢO PCCC
